Заседание проходило в форме видеоконференции
БИРОБИДЖАН, 9 апреля, «Город на Бире» – Прошло очередное заседание арбитражного суда по продаже кинотеатра «Родина». Заседание было организовано в виде видеоконференции с Оренбургом. Дело в том, что эксперты, которые изучали состояние кинотеатра и определяли его стоимость, проживают именно там. А на мартовском заседании у стороны защиты возникло множество вопросов по поводу процедуры проведения этой самой экспертизы и сделанных экспертами выводов. Большинство этих вопросов юристы и смогли озвучить на минувшем заседании.
Следует признать, что для человека не в теме многие вопросы и ответы так и остались непонятными, в силу довольно сложной специфики. Дискутирующие стороны сыпали специальными терминами, ссылались на какие-то внутриведомственные документы и нормативные акты. Но в целом весь диспут защитников с экспертами напоминал игру в одни ворота. Настолько уверенно и подготовлено чувствовали себя адвокаты ответчиков, и насколько невнятно и неубедительно звучали ответы оренбургских специалистов.
К примеру, был задан такой вопрос: почему вы оценили участок под «Родиной» как условно свободный, хотя этот участок на самом деле занят строением? Свободный от объектов участок стоит гораздо дороже, а значит и оценка была дана некорректная. Эксперты заявили, что определяя стоимость участка под «Родиной», они и ориентируются на то, за сколько предлагаются на биробиджанском рынке недвижимости аналогичные по площади и расположению участки. На что юристы парировали, что предлагаемая цена за участок, и реальная цена сделки могут очень даже сильно отличатся. И сравнивать такие показатели по меньшей мере необъективно.
Прозвучал от юристов такой вопрос: почему при оценке группы капитальности «Родины» эксперты руководствовались каким-то справочником 60-х годов, а не техническим паспортом «Родины» 2011 года. Если бы использовался этот самый технический паспорт, то было бы очевидно, что здание гораздо в худшем состоянии, чем кажется, и построено оно из менее прочных и долговечных материалов, чем указано в экспертом заключении. Так эксперты излагают, что стены здания выложены кирпичом. А на самом деле в тех паспорте указано, что практически все внутренние перегородки залиты шлакобетоном, то есть материалом гораздо худшим по своим качествам. И крыша была не рулонная, а сработанная из обрезной доски, которая давно прогнила, и ее пришлось полностью менять. Такие же претензии прозвучали в адрес несущих балок и фундамента. То есть, юристы довольно доходчиво объяснили, что эксперты отнесли здание «Родины», ко второму классу капитальности, а в реальности при тщательном изучении технической документации, при нормальном визуальном осмотре здания, «Родине» выше третьего класса никак не дашь. А ведь этот фактор тоже влияет на оценочную стоимость.
Еще один интересный вопрос, заданный юристами: почему при определении стоимости здания никак не был учтен моральный износ здания? Дело в том, что, допустим, само здание может быть сложенно очень даже хорошо, из самых высококачественных материалов, и простоять еще сто лет. Однако, по условиям сделки купли-продажи, эксплуатировать «Родину» можно только и только как кинотеатр. Сопутствующие услуги: кафе, игровые автоматы, особо в расчет не принимаются. Но если на год постройки кинотеатр вполне соответствовал своим функциям, то сейчас, на заре 21 века кинотеатр устарел совершенно безнадежно, и есть заключение экспертов что в «Родине» (пока в ней не сделали ремонт), транслировать современные фильмы никак нельзя. Необходимо дорогостоящие, современное переоборудование зала, чтоб кинотеатр соответствовал современным требованиям: акустика, звуконепроницаемые стены, и т. д. А эксперты учитывали эти расходы предпринимателей, когда производили оценку?
Далее. Биробиджанские предприниматели купили не само здание кинотеатра «Родина», а весь бизнес - кинопрокат. И по условиям сделки с мэрией города они не могут его перепрофилировать по своему хотению и устроить в кинотеатре нечто другое. То есть экспертам надо было изучать не только кирпич и бетон, но и учесть экономическую составляющую. Изучить насколько прибыльным был этот бизнес, как часто посещали кинотеатр жители города. Ведь экономическая ценность кинотеатра на момент продажи была практически нулевой. Посещаемость кинотеатра никак не окупала затраты на его содержание, и «Родина» копила многомиллионные долги. А предприниматели купили заведомо убыточный бизнес, и, к их чести, очень подняли кинопрокат. То есть деньги шли уже не из казны, а в казну.
Общение с экспертами длилось около двух часов. Завершая заседание, судья Кручинин сказал, что необходимо некоторое время, чтобы усвоить все услышанную информацию. Следующие заседание назначено на 12 апреля.
Евгений Степанов